30/12/2023 :: Dispensa de escritura publica no caso de incorporacao de imoveis ao capital social

DISPENSA DE ESCRITURA PÚBLICA PARA A TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS NO CASO DE INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL DE UMA EMPRESA

Após o arquivamento perante a Junta Comercial o contrato social/ata de sociedade anônima deverá ser levado, juntamente com a guia de isenção ou recolhimento do ITBI perante os Cartórios de Registro de Imóveis para ser promovida a averbação transmitindo a titularidade dos bens imóveis para a sociedade.

Nesse momento a regra aplicável a situação é a prevista na Lei 8.934/94, art. 64, sendo o próprio contrato social/ata de sociedade anônima documento hábil para efetuar o registro.

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

Todavia, há Cartórios que entendem de maneira diversa dessa regra, e no momento do registro exigem que seja lavrada uma escritura pública com base no artigo 108 do Código Civil, alegando que a lavratura da escritura pública é essencial à validade do negócio.

Ao analisar a regra do artigo 108 é totalmente incabível esse entendimento dos Cartórios, visto que na primeira parte do aludido artigo diz expressamente “não dispondo lei e contrário”, condição que não ocorre, pois existe a Lei 8.934/94 regrando expressamente condição diversa.

Destarte, não paira dúvidas quanto à aplicabilidade do art. 64 da Lei 8.934/94 sendo tão somente o contrato social documento hábil para a transferência de bens para o capital social, não podendo os Cartórios exigirem a expedição da escritura pública nem a atualização do bem para o valor de mercado.

Também merece citação o artigo 89 da Lei 6.404/76 (lei das S/A) que assim estabelece: "a incorporação de imóveis para a formação do capital social não exige escritura pública".